25 février 2019

Lors d’une vente d’un logement en copropriété, la superficie privative doit être mentionnée dans l’acte de vente. Pour définir et encadrer son calcul, la loi Carrez à été créée en 1996. Nidyoo vous explique les caractéristiques de cette loi et son application.

Loi Carrez définition et explication

La loi Carrez intervient lors d’une vente d’un bien immobilier en copropriété d’une surface au moins égale à 8 m2, elle encadre le calcul de la superficie habitable du logement.

Le résultat de ce calcul doit obligatoirement figurer sur l’acte de vente. Il fait partie des diagnostics obligatoires à fournir dans le dossier de diagnostic technique (DDT), à présenter au moment de la signature du compromis de vente.

La loi Carrez peut également être appliquée pour certaines maisons individuelles, lorsque ces dernières sont en « copropriété horizontale* ».

*copropriété horizontale : La copropriété horizontale (aussi appelée copropriété pavillonnaire) est un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance.

 

Il n’y a pas d’obligation d’appliquer la loi Carrez pour les maisons individuelles, en général il est préféré le calcul de la surface habitable.

Par rapport à la loi Carrez ce calcul déduit les murs, cloisons, gaines, marches et cages d’escaliers, les combles non aménagés, les caves, garages, terrasses, balcon et vérandas.

De la même manière pour les biens en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la loi Carrez n’est pas obligatoire car ils sont régis par une réglementation de superficie communiquée par le promoteur.

 

Comment calculer la superficie loi Carrez ?

La loi Carrez comprend les espaces privatifs présentant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80m, il faut toutefois déduire :

  • Les murs
  • Les cloisons
  • Les embrasures de portes et de fenêtres
  • Les marches d’escalier
  • La cage d’escalier
  • Les gaines

De plus certaines annexes doivent être exclues de ce calcul, même si elles sont dans le critère des 1,80m :

  • Les balcons
  • Les terrasses
  • Les loggias
  • Les caves
  • Les garages
  • Les jardins
  • Les places de parking

 

Qui peut réaliser les mesures Loi Carrez ?

Le calcul de la loi Carrez n’est pas obligatoirement à réaliser par un professionnel, chacun peut effectuer les mesures et le calcul soi-même. Cependant il est vivement conseillé de mandater un diagnostiqueur pour obtenir un calcul réaliste et conforme. D’autant plus que l’intervention d’un professionnel dans ce type de procédure vous permettra d’être couvert en cas de litige.

La durée de validité du diagnostic loi Carrez est illimitée, à condition de ne pas effectuer de travaux modifiant la superficie du logement.

 

Quelles sont les conséquences en cas d’erreur du calcul ?

La loi Carrez tolère une marge d’erreur de 5%, si cette marge est dépassée, l’acheteur a alors un délai d’un an à partir de la signature de l’acte de vente pour se retourner contre le vendeur du bien. Il peut dans cette situation demander une révision du prix de vente. Un nouveau diagnostic sera effectué, et le prix de vente sera réajusté à la baisse, et en rapport avec les m2 abusivement évalués.

Dans le cas contraire si le calcul est mal réalisé et indique un métrage inférieur à la réalité, le vendeur n’aura aucun recours contre l’acquéreur pour demander quelque conque indemnisation.