15 février 2019

 

 

La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) est entrée en vigueur en mars 2014. Elle encadre les règles de location et de copropriété, dans le but de favoriser l’accès au logement des ménages dans certaines zones notamment. Cette loi est dense et il est parfois difficile de s’y retrouver… Nidyoo vous en résume les grandes lignes.

 

 

Loi Alur 2014 : Que dit-elle ?

Tout d’abord il faut comprendre dans quel but cette loi a été créée. La volonté du gouvernement de l’époque était d’encadrer un marché de l’immobilier qui devenait de plus en plus débridé aux niveaux des pratiques administratives et commerciales.

Cette loi à sert donc à mettre en place aujourd’hui des mesures permettant l’encadrement des loyers, et des délais de préavis raccourcis dans certaines zones. Des frais d’agences plafonnés pour certains actes, un nouveau cadre légal pour les colocations, et des obligations plus poussées pour les syndics de copropriété…

 

Afin de mieux comprendre, vous trouverez un résumé des mesures impactantes de cette loi ci-dessous :

L’encadrement des loyers : Ce dispositif concerne ce que l’on appelle les “zones tendues”. Ce sont des zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où règne un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, notamment dans le parc de logements sociaux. Ces zones se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, et le niveau élevé des prix d’achat des logements.

Pour fixer ce cadre en matière de loyer, des observatoires locaux ont été mandatés pour définir un loyer médian de référence pour chaque type de logement et par quartier. Il n’y a eu aucune distinction entre les logements neufs et les logements anciens. Lors de la 1ère mise en location, les propriétaires pourront fixer librement le montant du loyer qui devra cependant être inférieur au loyer médian majoré de 20 %. De la même manière un loyer plancher est instauré, il est égal au loyer médian minoré de 30 %. Cela donne la possibilité aux bailleurs dont la location est en-dessous du loyer plancher de demander une hausse de ce dernier ; action possible au moment du renouvellement du bail par exemple. Les logements particulièrement bien situés ou confortables peuvent prétendre à un complément de loyer exceptionnel, le propriétaire peut alors en faire la demande au locataire ; ce dernier dispose de 3 mois suivant la signature du bail, pour effectuer une demande de diminution ou d’annulation de ce complément de loyer.

Cette demande est en priorité effectuée à l’amiable par une tentative de conciliation. Si ces démarches rencontrent un échec, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution ou l’annulation simple du complément de loyer.

 

Un préavis raccourci de 3 mois à 1 mois : Cette mesure concerne également les « zones tendues », pour les mêmes raisons évoquées que pour l’encadrement des loyers. Avec ce dispositif le propriétaire pourrait se sentir lésé, cependant le gouvernement estime que la demande est assez forte dans ces zones, pour pouvoir relouer le logement très rapidement. Pour les autres zones le préavis reste de 3 mois.

 

Des frais d’agences plafonnés pour certains actes : En effet la loi plafonne désormais les frais d’agence pour la rédaction des baux, la constitution du dossier ou encore pour l’état des lieux. Le coût est calculé en fonction de la zone du logement et du nombre de mètres carrés habitables.

 

Le contrat de bail type : La loi a mis en place un modèle de contrat de location type permettant de faciliter les démarches, mais également de réduire les frais de rédaction pour le locataire. Le contrat de bail nouvellement rédigé devra respecter ce contenu. Il sera cependant possible de rajouter certaines clauses à ce modèle.

 

Le modèle type d’état des lieux : Il est formalisé par une grille de vétusté qui devrait permettre de limiter les conflits entre les locataires et les propriétaires lors de la restitution du dépôt de garantie. Ce modèle commun aura pour mission de définir qui est responsable de la vétusté, et donc des travaux éventuels à effectuer.

 

Un nouveau bail solidaire pour les colocations : Cela permet au colocataire de ne plus être engagé dans le paiement du loyer une fois qu’il est remplacé dans la coloc, ou alors 6 mois après son départ.

 

Fin des pénalités pour loyers en retard : En effet depuis l’arrivée de la loi Alur, les pénalités pour un retard de loyer sont strictement interdites.

 

Pénalités de retard de restitution du dépôt de garantie : Le propriétaire à 1 mois au lieu de 2 mois auparavant pour restituer le dépôt de garantie au locataire, après constatation de l’état des lieux bien sûr. Dans le cas contraire il s’expose à des pénalités de retard pouvant s’élever jusqu’à 10% du montant de la garantie, par mois de retard.

 

Des obligations plus poussées pour les syndics : Ces derniers doivent à présent procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Les comptes-rendus d’information auprès des copropriétaires s’intensifient avec notamment la création de portail web sécurisé pour fluidifier les échanges.

 

La loi Alur bénéficie aussi aux propriétaires :

Il est vrai que lorsqu’un propriétaire survole les principales mesures de la loi Alur, il peut se sentir moins protégé que son locataire.

Il ne faut pas contester que le but premier de cette loi soit de faciliter l’accès au logement des ménages, avec des principes fondés sur la protection de ceux-ci.

Il n’en demeure pas moins qu’avec la loi Alur, les propriétaires ont des raisons de se réjouir sur certains points.

La rédaction d’un bail type facilite la gestion des locations par les propriétaires, de plus le document d’état des lieux type permet de diminuer les conflits avec les locataires.

 

La loi Alur oblige également à fournir des pièces justificatives lors de la vente d’un bien immobilier, telles que le règlement de copropriété, ou le montant des charges de copropriété… Cela rassure fortement et informe efficacement les éventuels acquéreurs.