Donation immobilière : comment ça marche ?

 

 

 

 

Vous souhaitez effectuer une donation immobilière, ou vous êtes bénéficiaire d’une donation.

Nidyoo vous éclaire sur le fonctionnement de cet acte.

 

Pourquoi effectuer une donation immobilière de son vivant ?

La raison principale de ce choix est évidemment financière. Avec une pression fiscale de plus en plus importante, chacun essaye de trouver des solutions pour optimiser au mieux sa situation et/ou son patrimoine.

En effet en cas de donation, les donataires bénéficient d’abattements par rapport au degré de parenté qu’ils ont avec le donateur (voir tableau ci-dessous).

Degré de parenté	Montant de l’abattement
Enfant, parent	100 000€
Conjoint, partenaire de pacs	80 724€
Petit enfant	31 865€
Frères, sœurs	15 932€

A noter que la durée pour renouveler une donation, tout en bénéficiant à nouveau de ces abattements est de 15 ans. Cela signifie que plus le patrimoine immobilier est important, plus il faut s’occuper tôt du sujet des donations.

 

Quel type de donation choisir ?

Lors d’une donation immobilière deux choix s’offrent à vous, soit une donation simple ou soit une donation-partage. Il est important de bien les comprendre, car elles auront des conséquences lors de la succession.

 

Donation simple :

Toutes les donations immobilières faites avec ce choix de « donation simple », généreront une nouvelle évaluation du prix marché des biens au moment de la succession.

Cela a pour conséquence principale le changement de valeur de la donation, réalisée des années auparavant. Dans la situation où un bien à prit de la valeur, cela peut rendre très supérieur la part d’un héritier au profit d’un autre.

Sa quotité disponible pourrait même être dépassée, il devra alors verser une compensation aux autres héritiers.

 

Donation-partage :

Cette donation à pour caractéristique de figer la valeur des biens au jour de la donation.

Lors de la donation chez le notaire, chaque donataire reçoit un lot (en l’occurrence pour notre sujet un bien immobilier), ces lots ne sont pas obligatoirement égaux.

La donation-partage évite souvent des litiges de compensation, qui pourraient apparaître lors de la succession.

 

Le choix du démembrement de propriété

Lors d’une donation vous avez également le choix du démembrement de propriété, c’est-à-dire la donation de la nue-propriété ou de l’usufruit. Les deux parties seront indépendantes et appartiendront à des personnes différentes.

Plusieurs raisons peuvent amener le donateur à choisir ce procédé :

• Si vous n’avez qu’un bien immobilier et que vous souhaitez continuer à vivre dedans, tout en réalisant une donation.
• Si vous avez des biens immobiliers vous rapportant des loyers, et que vous souhaitez les conserver.
• Si le montant du bien immobilier concerné par la donation est trop élevé, et dépasse le montant de l’abattement.

 

Avec ce choix les héritiers seront nus-propriétaires, pendant que le donataire conservera l’usufruit ; c’est-à-dire le droit d’habiter le logement ou de le louer afin de percevoir des loyers. Lors du décès, les héritiers récupéreront la pleine propriété du bien.

A noter que la valeur de l’usufruit est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier (voir tableau ci-dessous).

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Bilan

La donation immobilière permet de préparer au mieux une succession. Si votre patrimoine immobilier est important, il est préférable d’anticiper ce dispositif.

Vous pouvez au mieux effectuer une donation de 100 000 € par enfant, tous les 15 ans, sans droit de donation. Cette opération peut être renouvelée une fois ce délai dépassé.