17 janvier 2019

Compromis de vente : rétractation et annulation, quelles sont les règles ?

Vous venez de signer un compromis de vente pour un logement, et vous vous demandez si vous n’avez pas fait une erreur.

Ne vous inquiétez pas, le droit français vous permet de revenir sur votre décision. Pour ce faire, il y a quelques règles à respecter.

La signature d’un compromis de vente est un acte fort. Il a pour mission d’établir l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur les modalités de la vente du bien, comme les conditions suspensives et le prix de vente définitif.

Suite à la signature du compromis de vente les deux parties sont engagées juridiquement, sur la vente du bien coté vendeur, et sur l’achat coté acquéreur.

Il précède l’acte authentique de vente qui aura lieu chez le notaire, généralement dans un délai de trois mois après la signature du compromis.

Délai de rétraction du compromis de vente

Le délai de rétractation du compromis de vente est une mesure obligatoire, avec un délai incompressible. Ce dernier est passé depuis la loi Macron du 6 août 2015 de 7 à 10 jours.

Il concerne uniquement l’acquéreur, le vendeur ne disposant d’aucun délai de rétractation dès l’instant où il signe le compromis.

Le décompte de ces 10 jours débute le lendemain de la signature du compromis de vente. Il est très important de noter que l’ensemble des jours de l’année comptent dans le délai (week-end et jours fériés compris). Une exception, si le dixième jour tombe un week-end ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Durant cette période il est donc possible pour l’acheteur de se rétracter, sans besoin de se justifier.

Il faut cependant bien notifier cette rétraction par courrier avec accusé de réception, à l’attention du vendeur directement ou de son représentant (agent immobilier ou notaire). C’est la date d’envoi qui sera retenue comme officielle, le cachet de la poste faisant foi.

A partir de cet instant le compromis devient caduc.

Passé ce délai de 10 jours l’accord devient définitif, l’acheteur ne pourra plus se rétracter, sous peine de voir son dépôt de garantie conservé par le vendeur. Il s’exposera également à des poursuites en justice pour dommages et intérêts.

Toutefois il est bon de rappeler que l’expiration du délai de rétractation, n’empêchera pas l’acheteur de faire agir une clause suspensive. Comme l’obtention d’un prêt immobilier, ou toutes autres clauses stipulées en amont dans le compromis de vente.

L’annulation du compromis de vente pour clause suspensive

Tout compromis de vente peut être annulé par des clauses suspensives, il en existe bons nombres et de nature variées. Pour être valables elles doivent être spécifiées sur le compromis de vente.

Une seule d’entre elle est obligatoire, il s’agit de la condition suspensive d’obtention de prêt.

Le compromis s’annulera donc automatiquement en cas de non concrétisation d’une des clauses prévues au contrat.

Dès lors, le dépôt de garantie sera restitué à l’acheteur par l’agent immobilier ou le notaire sous un délai de 21 jours.

Annulation de la vente pour vices cachés

La loi française permet également de pouvoir annuler une vente pour vices cachés (non-apparents au moment de la visite et/ou dissimulés par le vendeur). Ils doivent être cependant antérieur à la signature du compromis de vente, et rendre impropre à l’usage, ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise.

L’acquéreur a un délai maximum de deux ans à compter de la date de constatation des vices cachés pour intenter une action en justice.

Le tribunal peut décider de diminuer le prix de la vente avec remboursement de la part du vendeur, et même prononcer l’annulation la vente.

Quel recours pour le vendeur en cas d’annulation du compromis de vente ?

Si l’annulation du compromis de vente par l’acheteur intervient durant son délai légal de rétractation, le vendeur ne pourra pas demander de réparation. Au même titre que si l’annulation est motivée par la non réalisation d’une des clauses suspensives prévues au contrat.

Dans tout autre cas le vendeur peut intenter une action en justice pour réclamer des dommages et intérêt, ou bien même forcer la vente.